Mietrecht: Streitpunkt Schönheitsreparaturen

geschrieben am 11.10.2013 von Thomas Wörner

Wie der Begriff schon sagt, geht es um die Optik der Räume. Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch „normales Wohnen“ hervorgerufen werden. Dazu gehören das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Haustüre von innen.

Grundsätzlich muss der Vermieter „normale Abnutzungen“ hinnehmen. Wenn  die Wohnung sich „in ordnungsgemäßem Zustand befindet, was auch immer das heißen mag, genügt es, sie „besenrein“ zurückzugeben.

Doch im Gegensatz zu Instandsetzungen und Modernisierungen können Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden. In vielen Mietverträgen sind darum Klauseln enthalten, in denen die Fristen für solche Oberflächenrenovierungen  festgelegt werden.  Aktuellen Gerichtsurteilen zufolge, sind jedoch drei Viertel dieser Klauseln ungültig - auch wenn  sie nach dem von der Rechtsprechung anerkannten Fristenplan gestaltet wurden. Dieser besagt, dass Renovierung in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle fünf und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen sind.

Entscheidend ist jedoch, wie präzise die jeweilige Klausel formuliert ist. Es mag widersinnig er-scheinen, aber „präzise“ bedeutet in diesem Falle, dass eher vage, verallgemeinernde  Formulierungen enthalten sein müssen. Klauseln mit starren Fristen, die z.B. besagen, dass Küche und Bad alle drei Jahre verschönert werden müssen, sind unwirksam. Und eine unwirksame Klausel macht alle weiteren ebenfalls ungültig.

Das heißt: Steht im Vertrag auch nur eine unwirksame Klausel,  z.B. zur Endrenovierung, dann muss der Mieter überhaupt  nicht renovieren - egal, wie lange er in der Wohnung gelebt hat. Enthält die Klausel jedoch Zusätze wie „im Allgemeinen" oder „in der Regel", ist sie gültig.

In diesem Fall beginnt die Frist mit dem Einzug bzw. mit der letzten Renovierung des Vormieters. Die allgemeinere Formulierung erlaubt eine flexiblere Handhabung und ist deshalb fairer. Bei geringen Abnutzungserscheinungen kann die Frist dem-entsprechend verlängert werden.

Beim Auszug muss der Mieter nur dann renovieren, wenn die aktuelle Frist ausläuft. Grundsätzlich muss der Mieter nur verschönern, was er selbst „abgewohnt“ hat. Der Mieter  ist nicht verpflichtet, einen Handwerker zu beauftragen. Er kann Schönheitsreparaturen auch selbst ausführen.

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